汪傲芙的部落格

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一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8％

還息不還本

每月應繳：907萬(0.67％)

開辦費1％1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬

建融

一胎：11.2億（14億(假設)8成）

年利率8％

還息不還本

每月應繳：747萬(0.67％)

開辦費1％1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8％

還息不還本

每月應繳：2000萬(0.67％)

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5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

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  近日，國傢統計局發佈的"2014年1-8月份全國房地產開發和銷售情況"和"2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯示，1-8月我國商品房銷售面積約6.5億平方米，同比下降8.3%；截至8月末，商品房待售面積約5.6億平方米，比7月末增加930萬平方米；70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有68個，僅有溫州持平、廈門上漲。種種跡象表明，中國房地產市場仍在進一步下探和調整。同時，從8月份部分城市取消限購，到近期首套房貸再現松動跡象，人們對於房地產政策的放松充滿期待。

  當前，中國經濟面臨經濟增速下行和結構性轉型壓力。根據中國金融四十人論壇內部課題"中國金融系統性風險與宏觀審慎監管"研究成果，房地產行業是社會經濟發展的支柱行業，與銀行、影子銀行和土地財政等諸多領域相關聯，房地產市場下行很可能成為金融系統性風險的觸發點。

  在近期召開的中國金融四十人論壇內部研討會上，與會嘉賓圍繞以上問題進行瞭深入的討論。經作者審核和主辦方同意，《21世紀經濟報道》本期刊登華遠地產董事長任志強的主題演講，以及全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生的點評發言，以饗讀者。(馬冬冬)

  中國金融四十人論壇特邀嘉賓 聶梅生

  我認為房地產最危險的時候已經過去瞭。今年兩會前後比較危險，那時候房地產各項指標出現瞭跳崖式下降。但當時大傢都沒看清形勢，所以也沒有出臺相關政策。現在從增速下降發展到瞭負增長，但是負增長區開始穩定，預計四季度會平緩下來。

  限制政策應及時放松

  我認為，如果早一個季度解除限購，房地產形勢會好得多。因為限購、限貸、限售、限價這"四限"政策是在房價急劇增長時期出臺的，不適用於當前房地產和經濟下行時期。

  如果一季度沒有過緊收縮房地產信貸，整個房地渣打銀行二胎利率產市場就不會出現跳崖式下行。對剛需部分來說，不僅沒有恢復到正常中性的利率水平，反而上浮瞭抵押貸款利率。所以從數據可以看出，個人抵押貸款增速下降太快，開發商資金回籠慢，造成瞭很多問題。除自住需求外，改善性需求也不應該被打壓。

  我認為房地產市場很可能會持續負增長一段時期，即房價和銷售額、銷售量繼續負增長。但隨著調控政策的逐漸放松，房價會回到接近於零增長，或稍好一點的局面。從長期來看，考慮城鎮化、人口流動、需求和房屋折舊等因素，未來十年至十五年，房地產業仍將有足夠需求。

  房市持續低迷 對經濟形成負拉動

  在經濟換擋期，房地產能起到穩定經濟的作用。但現在，從各項數據來看，房地產對經濟形成的是負拉動影響。

  固定資產投資同比增速從1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%，為13年來最低。一般認為，房地產投資增速下降至18%，經濟就會出問題，但現在已經下降到13.2%，對經濟負拉動作用太大。房價的雙控指標是，增速不能高於GDP增速，不能高於人均收入增速。最近，華爾街日報的數據顯示，7月份中國70個城市房價同比增長2.43%，顯然比GDP增速慢多瞭，且從8月份環比數據來看，十大城市房價增長全部為負。所以我覺得房價下跌需要引起關註，要對經濟低迷期做好準備，經濟下行加劇瞭房地產市場下行，房地產價格下行反過來又加劇瞭經濟下行。現在開發商資金緊張，未來投資肯定會下降，所以明年樓市也會繼續低迷。

  房地產金融鏈條需要更多工具

  我的判斷是，房價不會崩盤，經濟也不會硬著陸。但是中國房地產問題的根源在於：土地和金融。

  國傢統計局數據顯示，截至2013年底，84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元，這7.76萬億的土地貸款實際上形成瞭土地金融。開發商買到土地後，馬上到銀行抵押，形成瞭銀行7.76萬億的抵押貸款餘額，而且這僅僅是84個城市的量，全國一共有600多個城市，這個問題不容小覷。

  現在房地產市場想要走出困境，不能僅依靠改變貸款政策，其實中國在整個房地產金融產業鏈上缺少工具。美國的房地產項目從一開始就有各種不同的金融產品，開發商的自有資金隻占5-10%，而中國的要求是35%甚至40%；美國的房地產在開發中期有開發貸款、個人抵押貸款；在房地產商退出時有房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)、資產證券化等工具。中國的房地產業在整個金融鏈上隻有個人貸款和開發貸，這是遠遠不夠的。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/07264467186.shtml

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