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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
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內容來自sina新聞
2013年房地產白皮書 千億元級房企土豪增至七傢
2013年,地產市場四大特點不容忽視:一線城市房價創新高、賣地創新高、融資創新高、房企"出海"前所未有。
如果說前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話,那麼2013年房企的海外投資絕對稱得上是一股熱潮。
12月13日,萬科董事會主席王石透露瞭這傢行業龍頭海外投資的最新動向,其在微博上表示,萬科進入紐約的第一個項目將會是位於曼哈頓區的超高層。此前,萬科已經確定瞭兩筆海外投資,這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項目。
早在今年2月份,萬科便宣佈以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。隨後的4月16日,萬科又宣佈與新加坡吉寶置業聯手開發新加坡東部的一個住宅項目。
不過,與綠地相比,萬科的海外投資規模可謂"小巫見大巫"。
這傢今年剛剛在中國香港實現借殼上市的開發商,一年內便形成瞭亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產開發版圖佈局,總投資規模超過百億美元。其收購的紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權,項目的總投資額預計將超過50億美元,是內地房企迄今在美國的最大投資。
來自克而瑞的數據顯示,近兩年內,有接近20傢知名房企進駐海外房地產市場。其中絕大部分是在2013年進入實際操作層面,例如萬科在2012年成立瞭海外業務推進小組,但直到2013年才開始正式進行海外投資。
那麼,是什麼原因讓這麼多品牌房企開始熱衷於海外投資呢?
中國銀行發佈的《2011年中國私人財富管理白皮書》顯示,在中國高凈值人群(定義為可投資資產在1000萬元以上的人口)中,14%已經移民海外,另有46%正在計劃或者辦理移民的過程中。
世邦魏理仕發佈的《中國資本進軍海外房地產投資》報告也顯示,按中國當前可投資資產超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產規模估算,未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場,約占個人投資者人群可投資資產的5%。
與之相符的是,根據來自Dealogic的數據顯示,中國人在海外的房地產交易規模去年急劇上升,達到18.6億美元。相比之下,2011年為5.47億美元,2010年為9000萬美元。
對此,綠地集團董事長張玉良直言,"我們感興趣的是中國人多的地方,你不去賺,這部分錢就被外國人賺走瞭"。王石此前表示,由於不少萬科的客戶將移民海外,其中,30%選擇北美地區,萬科會跟隨這些客戶進軍北美地區。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為,中國房企"出海"不僅僅是戰略佈局上的考慮,更重要的是想利用國內房企在銷售渠道上的資源優勢,吸引國內高端職業人群到海外置業投資,這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。
同時,國內地價高企,限購、限貸等調控政策的頻繁出臺,擴展融資渠道降低融資成本、推進企業國際化等因素也是房企"出海"的重要原因。
"積累瞭在海外開拓市場的經驗,對一傢企業的發展思路、視野等都會有很大的幫助,可以學習國外先進的開發模式、產品設計、創新理念等,反哺國內市場開發。"光耀集團董事長郭耀名這樣認為。
據瞭解,綠地在韓國濟州島的項目漢拿山小鎮拿地成本僅為50萬元/畝,但在海南拿地的價格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來,一線、二線城市地王頻現,土地價格迅速攀升,北京市的樓面地價已經超過7萬元/平方米,堪比發達國傢的首都或經濟中心。
此外,張玉良表示,當前歐美等國表特胡安綺經濟加速復蘇,中國經濟增速卻在放緩,二者之間存在"剪刀差",所以其認為目前正是中國房地產企業進行海外投資的黃金窗口期。
最新的數據也似乎印證瞭這一觀點,據悉,今年英國房地產價格已經較去年上漲瞭9.7%,且沒有下滑跡象。同時,美國聯邦住房金融署最新公佈的房價指數顯示,美國房價已連續第九個季度上漲。而這些數據顯然也支撐房企"出海"的信心。
不過,在想著到海外賺錢的同時,這些"出海"房企也應當註意來自各方面的風險。
張宏偉表示,進軍海外市場並不簡單,如果沒有充裕的資金和合適的開發模式、沒有更好瞭解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等,那麼,房企佈局海外市場有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。
中坤對冰島的投資就是一個例子,由於政治和法律問題,三年時間過去瞭,無論中坤最早提出的購地方案還是後來的租地計劃,事情一直懸而未決。
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/08322538805.shtml